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                  房產學院

                  《中間人經濟》這本書講述了兩個有意思的問題:

                   

                  1. 我們都不喜歡中間第三只眼人(middleman),並常常忽視中間人的價值,但是我們大部分人都是中間我得好好人。

                  2.為什麽中間人沒有〖消失,反而比以往更加重要,互聯網非但沒有消滅中←間人,反過來,卻為中間人的發展壯大註入了新的活力,這是為什麽?

                   

                   

                  A. 經紀人,作為搭橋者

                  搭橋者通過縮短物理空間、社交或者時間上的距離促成交易,優秀的搭橋者總是在毫無聯系的個人和組織之而就在這時候間尋找機會,達成交易。

                   

                  經紀人,作為典型的搭橋者,其價值主要表現在:

                  第一,突破市場把何林的限制。經濟學原理清楚地表明,如果市場受限,或者交易對象有一定限制,那麽產品的價值就不可能最大化。如果房屋交易只能限定有限的人群之中,特別是限制◇在熟人之間,那麽房子賣出的概率就會變低,賣出〖理想價格的可能性也會變小。因此,經紀人存在的價值就是擴大了市場的邊界,把更走了過來多更遠的潛在買家帶入交易風險,為賣方匹配最合適的交易對象。

                   

                  第二,突破信任的障礙。因為交易頻率過低的緣故,買賣雙方的聯系往往是一次性的,很難產生信任。反之,經紀人之間是更緊密的關系。經紀人之間的社交距離遠遠每次加價沒有限制小於買賣雙方的社交距離,因此,經紀人與經紀人之間更容易產生信任、合作與分工的關系,從而產生更高的信息傳遞、溝通、協作效率,幫助交易雙嗡方達成交易。

                   

                  B. 經紀人,作為認證者

                  認證者,是指賣方常常比買方更了解所售商品的質量,即雙方存在信息不對稱,這使得買方總是小心謹慎。認證者通過搜尋、篩選、推薦買方所需產品,並對產品質量進行認證或擔保,從而為交易雙方提供價值。

                   

                  在房屋交易領域,經紀人作為認證者的價值非常顯著:一方面,房子♂本身的“信息密度”極高,買賣雙方信息不對稱的程度極深,這導致搜尋成本非常高;另一方面,房屋交易的客單價高,“買錯”的機會成本巨大;此外,作為一種低頻交易,買賣雙方沒有必要為了一次或幾次交易而花費大量時間學習研究。

                   

                  因此,經紀人在降低搜尋成本、減少交易風險、節約時間等方面的價值是十分必要的。

                   

                  反過來,經紀人之所以能夠成為一個認證者,並因此獲得報酬,主要是因為紀人的專業與信譽是買家辨識房屋信息的邱天重要依賴。對於經紀人而言,如果專業與信譽能夠帶來正回報,他們也更願意為此付出更長的時間來學習與々投資,甚至可以忍受短期的損失。

                   

                  然而,對於經紀行業而言,一個突出的矛盾是:對於剛進入行業的年輕經紀人,在獲得專業與信譽之前,往往存在一個低產出或無產出期,如何幫助他們■度過這個“學習曲線”就顯得十分重要。反過來,在一個“集體信譽”很差死的行業,如果有一批經紀人建立了信譽,那麽這些人的“定價”能力□就會更強,市場溢價就會更高。

                   

                  C. 經紀人(公司),作為風險承擔者

                  本質上,中間人作為風險承擔者,其關鍵因素在於:能通過出全力外部風險識別,把風險內部化,在承受風險的同時避免風險。

                   

                  眾所周知,房屋□ 交易中,面臨的不確定性非常多,尤其是風險不可預測的情況綠衣現在下,例如突然的政策變動導致“在途單”的風險,簽前、簽後查封的風險等,這時候,有能力的風險承擔者協助買→賣雙方平穩處理交易中可能遭遇的一切變動。

                   

                  在不可預期的環境中,消費者對可預期的偏好,為中間人創造了為交易雙方減輕風險的機會?那麽,在房屋交易中,誰有能力減輕,甚至承擔▲風險?

                   

                  在美國等成熟市場,產權保險行業比較發達,交易風險由他們解決。在中國的當下,主要由經紀公司來承擔。無論是買賣雙方,還是嘴角還掛著一條長長經紀人,都沒有承擔風險的能力。

                   

                  事實上,在國內,經紀公司承擔了美國產權保險公司的職責,一方面,依賴大數法則,在⌒ 規模中把風險部分分散;另一方面,通過數據化,建立規避風險的能力。

                   

                  即便如此,國內相對多變的政策環境,以及產權與抵押信息的不完善、不聯通、不可查,客觀上導致了大量不確定性。

                   

                  D. 經紀人,作你敢違背三皇為禮賓者

                  禮賓者是指,雖然有時候消費者也可以完成很多傳∮統的中間人工作,例如自己預訂旅行、找房子、買賣二手車、管理投資等。然而,明智的消費者知道,可以做不代表ㄨ應該做

                   

                  當扮演禮賓者的中間人能夠真正了解消費者的需求,並且能夠按照消費者的不同選擇來制定相應那就看他自己的價格時,他們就可以為消費者創造價值。

                   

                  大的背景是,我們今天事實◥上處於從信息短缺到信息繁雜的轉變中,當信息太 少且不對稱時,中間人作為認證者的角色非常重要;然而當信息太多時,消費者聚合與處理信息的成本就會很高,禮賓者的ぷ價值由此而生。

                   

                  諾貝爾學獎獲得者西蒙總結這個問題時說過:“信息的富足╳帶來註意力的貧乏。”表面上看,信息是無形且免費的,但事實上它消耗的是人們最富貴、最稀缺的註意力。一種資源的豐富會造成另一種資源的貧乏。獲得信息的成本幾乎為零,但是處理信息的成本會增加更多。

                   

                  美國經紀人的發展歷程也是如此低喝一聲,以前,有的經紀人因為擁有更多的房源信息而獲得顯著的優勢。 今天,房屋信息不是鎖定在當地的MLS中為經紀人獨享,互聯網上的任何人都有非常多的渠道獲得這些信息,那這些紀經人還能做什麽呢?總得做點與眾不同的事情。

                   

                  例如,今天的美國經紀人不再是簡單的傳遞信息,而是根據消費者需要在信息的海洋中篩選房屋,收集整理房屋評價,幫著申寶物請貸款,找評估機構,協助完成一系列交易中聲音帶著一絲嘶啞涉及的復雜的事項。

                   

                  反過︻來思考,為什麽今天的中國經紀人行業,一定要推行真房源?這不僅僅是因為它能帶來更好的用戶體驗,更深層的意義在於:真房源,讓信息無差異的分享,可以從根本上推動經紀人的專業化,把經紀行業從信息行業變成服務行業。

                   

                  E.經紀人,作為隔離者

                  隔離者的角色是指有時候,已經相互熟悉的人為了避免責難,最好通過一個中間人來溝通。有時候,人們代表自己的利益直接溝通▂會顯得過於貪婪、自我推銷和挑釁,這時就需要一個中間人。換言之,有時候,為了雙方的利益最大化,你要做的不是讓他們相互聯我們和他們交涉系,而是把他們相互隔離。

                   

                  例如,房屋交易中,往往存在一些“矛盾之處”,有些事情你不會允許自己去做,但可以讓別幾個巨大人去做。比如,為自己的房子“唱贊歌”、“自我推銷”,特別是“自吹自擂”時,總是有點放不開。如果交易雙方是熟悉的人時,這種情況更加普∩遍。這時就讓經紀人來處理就是一個非常普遍的選擇。

                   

                  不過,任何事情都是有限度的,例如,美國經紀人協會明確規定,經紀人可以適當美化房子本身在的既有屬性,甚至可以略為誇張,但是不能歪曲事情,無中生有。